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基本案情：

A公司為B小區(qū)的物業(yè)管理公司，王某系B小區(qū)某房產(chǎn)的業(yè)主，王某購房時與原告簽署《物業(yè)管理規(guī)約》和《物業(yè)管理協(xié)議》，協(xié)議約定，A公司為B小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，進(jìn)行小區(qū)建筑及公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、日常維護(hù)、巡視檢查；園林綠地的管理維修；環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)；公共秩序的維護(hù)；入住管理；物業(yè)裝飾裝修施工監(jiān)督管理；車輛行駛、停放的秩序維護(hù)及場地的日常維護(hù)；向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費、垃圾清運(yùn)費、電梯運(yùn)行費、生活用水二次加壓及清洗水池費，同時對物業(yè)服務(wù)費、垃圾清運(yùn)費、生活用水二次加壓費、電梯運(yùn)行費、物業(yè)服務(wù)費違約金均進(jìn)行了是確約定?，F(xiàn)因王某未按約繳納物業(yè)費，A公司敦促多次無果，故訴至法院。被告王某稱，其拒交物業(yè)費的理由是，自己所住房屋位于頂層，自2017年來不斷出現(xiàn)墻面起鼓、漏水問題，自己多次找原告反映問題，原告安排工作人員到現(xiàn)場查看過，但一直未能修復(fù)。2018年5月，自己無奈找裝修公司做全方位防水及補(bǔ)修。從此以后，墻面起鼓現(xiàn)象明顯好轉(zhuǎn)，只是小陽臺小面積漏水。后自己持維修憑據(jù)向原告請求承擔(dān)部分修補(bǔ)費用遭拒，而滲漏已給自己造成裝修損失3萬元，在此情況下才拒交物業(yè)費。

法院審理：

原、被告簽訂的《物業(yè)管理規(guī)約》《物業(yè)管理協(xié)議》是雙方在平等、自愿的前提下簽訂的，并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的合同，對被告具有約束力。現(xiàn)原告已按管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，提供了約定的管理服務(wù)，被告就應(yīng)按約履行繳納物業(yè)服務(wù)費、配合物業(yè)管理的義務(wù)。被告提出的所住房屋存在墻面起鼓、漏水等質(zhì)量問題，造成該住戶人身財產(chǎn)受到嚴(yán)重?fù)p害，經(jīng)被告多次找原告反映至今未給合理說法，故拒交物管費的抗辯理由，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！睋?jù)此規(guī)定，原告的職責(zé)主要是對公共配套設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。

就本案具體事實而言，被告稱所居住房屋存在墻面起鼓、漏水的質(zhì)量問題，屬另一法律關(guān)系，不宜在本案進(jìn)行評判；且物業(yè)服務(wù)企業(yè)系對整個物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供長期持續(xù)的環(huán)境衛(wèi)生、安保、公共設(shè)施維護(hù)維修等服務(wù)工作，并非針對某一位特定業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因為部分業(yè)主或物業(yè)使用人不支付物業(yè)服務(wù)費而停止物業(yè)服務(wù)。由于物業(yè)服務(wù)針對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)和特定業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費之間并非對待給付關(guān)系，某一具體時間、事件的具體物業(yè)服務(wù)瑕疵不能當(dāng)然成為業(yè)主或物業(yè)使用人拒交物業(yè)服務(wù)費的合法抗辯事由，故法院對被告的抗辯理由不予支持。

律師解答：

物業(yè)服務(wù)收費，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費是物管的重要支撐點，是直接關(guān)系業(yè)主、使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。就本案具體事實而言，被告所居住房屋存在墻面起鼓、房頂漏水的質(zhì)量問題，屬另一法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)系對整個物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供長期持續(xù)的環(huán)境衛(wèi)生、安保、公共設(shè)施維護(hù)維修等服務(wù)工作，并非針對某一個特定業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因為部分業(yè)主或物業(yè)使用人不支付物業(yè)服務(wù)費而停止物業(yè)服務(wù)。由于物業(yè)服務(wù)針對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)和特定業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費之間并非對待給付關(guān)系，某一具體時間、事件的具體物業(yè)服務(wù)瑕疵不能當(dāng)然成為業(yè)主或物業(yè)使用人拒交物業(yè)服務(wù)費的合法抗辯事由。

律師提醒：

對于業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費糾紛的法律解決機(jī)制，并非全無抗辯理由，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合約定致使業(yè)主拒絕交費，業(yè)主行為屬于合理抗辯，此時法院會根據(jù)業(yè)主提供的抗辯理由和證據(jù)進(jìn)行多方面綜合審查，作出駁回其要求業(yè)主交費之請求，或適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)交服務(wù)費，或物管公司進(jìn)行整改的裁判結(jié)果；另外，如果是開發(fā)商未履行完整的開發(fā)義務(wù)致使業(yè)主以拒交物業(yè)服務(wù)費抗辯，應(yīng)要求開發(fā)商繼續(xù)履行開發(fā)義務(wù)作為抗辯之理由。